donderdag 22 september 2022

Prinsjesdag 2022: de gevolgen voor vastgoedbeleggers

Er werd door veel mensen nooit zo reikhalzend uitgekeken naar Prinsjesdag als nu, zeker door mensen bij wie het water aan de lippen stond door de exorbitante energieprijzen. Zij hoopten op verlichting en die is gekomen. Echter was het ook voor vastgoedbeleggers een spannende dag. Maar wat staat er nu te veranderen op het gebied van vastgoed? Hierbij de belangrijkste punten op een rij. 

  1. Overdrachtsbelasting niet 9%, niet 10,1% maar 10,4%
    Dat de overdrachtsbelasting zou worden verhoogd waren veel speculanten het over eens, maar de hoogte hiervan niet. Nu blijkt dat de overdrachtsbelasting niet naar 9%, ook niet naar 10,1% maar naar 10,4% zal worden verhoogd. Dit geldt alleen voor woningen die niet worden aangemerkt als eigen woningen.

  2. Er komt een plafond voor energietarieven
    Gelukkig is er verlichting aangekondigd als het gaat om de energietarieven in de vorm van een prijsplafond. Kort gezegd houdt dit in dat tot een bepaald verbruik zowel gas als elektriciteit zal worden geleverd tegen een ‘vooroorlogs’ tarief. De tarieven zullen hier ongeveer liggen op €0,70 per kWh elektriciteit en €1,50 per m³. Deze tarieven gelden tot een verbruik van 1200 m³ en 2400 kWh elektriciteit, daarna gelden de marktprijzen. De prikkel om zuinig te doen met elektriciteit en gas blijft zo aanwezig, maar de betaalbaarheid is nu wel beter gewaarborgd.

    Dit biedt voor vastgoedbeleggers als voordeel dat het risico op wanbetaling van huurders beperkt blijft. Energiecontracten zijn persoonlijke contracten en bij de ver- of aankoop van een nieuwe (verhuurde) woning betekent dit niet dat uw huurders geconfronteerd worden met extreme prijsstijgingen door een nieuw variabel energiecontract.  

  3. De WOZ-korting verhuur wordt aangepast
    De WOZ-korting die momenteel genoten wordt als een woning verhuurd wordt (waarbij de korting varieert van 15% tot 55% bij lage huren) zal worden beperkt. Dit heeft met name nadelige gevolgen voor woningen die voor een lage prijs worden verhuurd, omdat over deze woningen nu een hogere vermogensrendementsheffing zal moeten worden betaald. 
  4. Verkoopwinst voor ‘fix&flip’ (opknappen en doorverkopen) stijgt vermoedelijk
    Hoe dit er in de praktijk uit gaat zien is nog een vraagteken, maar vermoedelijk wordt de winst die hierop geboekt wordt gezien onder ‘resultaat overige werkzaamheden’ met een navenant belastingtarief. Nu is de situatie nog dat dit nauwelijks belast wordt als dit in privé wordt gedaan. 

Conclusie

We kunnen concluderen dat er dus wat aanpassingen zitten aan te komen. Maar hoe erg is dit nu? 

Overweegt u om te verkopen?

Indien u toch al van plan was om uw verhuurde woning te verkopen, dan adviseren we wel om dit op korte termijn te doen (voor januari 2023).

  • Verwacht wordt niet dat de waarde van woningen op korte termijn sterk zullen gaan stijgen;
  • De stijging van de overdrachtsbelasting maakt het wel zinvol om dit dan voor het einde van het jaar te doen. 
  • De aankondigingen op de energiemarkt zullen de ergste zorgen wat hebben doen wegnemen.
 

Overweegt u juist om te kopen?

Als u momenteel graag uw geld wilt investeren, vraagt u zich uiteraard af: is vastgoed nog een zinvolle investering? 

  • Er zal altijd vraag blijven naar betaalbare middenhuur en het kabinet weet dit maar al te goed. Hier adviseren we om vastgoed te kopen voor de lange termijn. Indien u een ‘normale’ huur vraagt dan is er nog altijd een interessant rendement te behalen en zult u waarschijnlijk het minst merken van eventueel nieuwe maatregelen.
  • Daarnaast is het zeker gezien de stijging van de rente steeds interessanter om te zoeken naar alternatieve vormen van financieren, zoals het herfinancieren van uw eigen woning (of uiteraard financieren met eigen of zakelijk vermogen. Een hypotheek op uw eigen woning is doorgaans interessanter (ca. 4% rente, onder voorwaarden aftrekbaar) dan een verhuurhypotheek (ca. 6% rente, niet aftrekbaar) en u kunt dit geld gewoon vrij gebruiken om dit te investeren. 
  • Een solide beleggingspand met een marktconforme huur is dan nog altijd een interessante belegging, zeker voor beleggers met een langetermijnhorizon. De combinatie van een positieve cashflow en vermogensopbouw is daarbij nog altijd zinvoller dan geld op de bank te laten staan. U kunt daarbij altijd wachten op het perfecte moment om te investeren, maar dit resulteert vaak in het eeuwig vooruit blijven schuiven van beleggen en zo uiteindelijk duurder uit bent dan niet investeren.

Aanbod ontvangen

Wilt u wekelijks aanbod ontvangen in uw mailbox? Schrijf u dan hier in!